第五章投资性房地产
第一节投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产概念及其范围
投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营活动。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式；二是公允价值计量模式。
投资性房地产的范围 属于投资性房地产的项目 已出租的建筑物是指企业以经营租赁方式出租的建筑物(必须是企业拥有产权的建筑物),包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
已出租的土地使用权是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
企业已经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
母公司已经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。
房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋不属于投资性房地产，作为存货处理。
不属于投资性房地产的项目自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房、办公楼等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
作为存货的房地产 房地产开发公司开发的商品房。
需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营产所，应当确认为自用房地产。
关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量的，出租的部分可确认为投资性房地产。
投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产,首先应符合投资性房地产的概念,其次要同时满足下列条件：
（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
该确认条件与企业的一般资产的确认条件相同，并无特别之处。
投资性房地产的初始计量 总的原则 历史成本。
即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。
这点与普通资产的核算标准相同。
不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成 外购的投资性房地产 按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。
自行建造的投资性房地产 按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。
在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
以其他方式取得的投资性房地产 原则上也按照其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他准则规定的按照相应的准则规定予以确定。
与投资性房地产有关的后续支出 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量原则 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本计量模式 企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
所谓成本模式，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。
投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情形。
成本模式的会计处理比较简单，重要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目。
外购或自行建造的投资性房地产 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分占用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建造安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入成本。
1 外购投资性房地产
或自行建造的投资性房地产
达到可使用状态时，按照其实际成本 外购
借：投资性房地产－***（如写字楼）
贷：银行存款等
自建
借：投资性房地产 －－***（如厂房）
贷：在建工程
借：投资性房地产－－土地使用权
贷：无形资产－－土地使用权
2 按照固定资产或无形资产的有关规定，
按期（月）计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3 确认取得的租金收入 借：银行存款、其他应收款等
贷：其他业务收入
4 减值测试确定发生减值的，
应当计提减值准备 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
公允价值计量模式 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 采用公允价值模式的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
会计处理 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：
借：投资性房地产－－公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或编制相反分录。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
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